Privatizarea locuințelor și impactul asupra proprietarilor de case

1. De la chiriași la proprietari: o schimbare structurală în anii ’90

Privatizarea locuințelor a reprezentat una dintre cele mai importante reforme din România post-comunistă. În anul 1990, statul român a emis un decret prin care le permitea chiriașilor din locuințele aflate în proprietatea statului să le achiziționeze la prețuri considerabil reduse. Măsura a fost implementată rapid: dacă în 1990 majoritatea românilor locuiau în locuințe administrate de stat, până în anul 2002, numărul acestor unități scăzuse de la peste 1,6 milioane la aproximativ 220.000.

Astfel, România s-a transformat într-o societate majoritar compusă din proprietari. Conform unei analize realizate de Banca Mondială și de rețeaua Housing Rights Watch, în anul 2018, peste 96% din populație trăia în locuințe aflate în proprietate personală – cel mai mare procent înregistrat la nivelul Uniunii Europene.

2. O societate de proprietari fără sprijin bancar

Un aspect particular în contextul european îl constituie faptul că, în România, statutul de proprietar a fost obținut în majoritatea cazurilor fără apel la creditare ipotecară. Datele indică faptul că peste 95% dintre locuințele deținute nu sunt grevate de credite bancare. Această realitate reflectă o tranziție atipică spre economia de piață, în care vânzările directe au prevalat în fața finanțării bancare.

Consecința directă a fost apariția unei clase de proprietari cu un grad ridicat de independență financiară, dar care poartă întreaga responsabilitate pentru întreținerea și modernizarea imobilelor.

3. Din nevoie în investiție: evoluția prețurilor locuințelor

Odată cu liberalizarea pieței imobiliare, locuințele au devenit active economice supuse regulilor cererii și ofertei. Potrivit datelor centralizate de Trading Economics, indicele prețurilor locuințelor a înregistrat o evoluție ascendentă constantă. În trimestrul al patrulea din anul 2024, acesta a atins valoarea de 158,36 puncte, în creștere față de 155,86 puncte în trimestrul anterior. În același interval, conform Skia.ro, prețul mediu solicitat pe piață a crescut de la 1.510 euro/mp în ianuarie la 1.700 euro/mp în decembrie.

Aceste date confirmă existența unei cereri susținute și accentuează dificultățile tot mai mari pentru potențialii cumpărători, în special din rândul tinerilor.

4. Inegalități persistente: supraaglomerarea și deprivarea locativă

Deși procesul de privatizare a condus la o rată ridicată a proprietății, accesul la condiții decente de locuire nu a fost garantat. Potrivit datelor prezentate de Housing Rights Watch, în anul 2018, aproximativ 24% din populație se afla sub pragul sărăciei, iar 56% dintre români locuiau în condiții de supraaglomerare.

Mai mult decât atât, aproximativ 37% dintre persoanele sărace se confruntau cu deprivare locativă severă, trăind în locuințe care prezentau deficiențe grave, precum lipsa încălzirii adecvate, a izolării termice sau a infrastructurii sanitare. Aceste realități demonstrează că simplul acces la proprietate nu este suficient pentru asigurarea unei locuințe corespunzătoare standardelor de viață.

5. Administrarea fondului locativ: între lipsa expertizei și riscul de degradare

După retragerea statului din administrarea fondului locativ, gestionarea imobilelor a fost preluată de asociațiile de proprietari. În numeroase cazuri, acestea au fost lipsite atât de fonduri, cât și de expertiza necesară. Drept urmare, multe dintre imobilele construite în perioada comunistă se confruntă în prezent cu probleme structurale, lipsă de eficiență energetică și risc seismic semnificativ.

Această situație relevă absența unor politici coerente de sprijin instituțional, precum și lipsa unor programe publice de reabilitare sistematică.

6. Restituirea proprietăților: instabilitate juridică și efecte sociale

În paralel cu vânzarea locuințelor de stat, România a derulat un proces complex de restituire a proprietăților confiscate de regimul comunist. Acest proces a fost caracterizat prin incoerență legislativă, aplicare inegală și numeroase abuzuri. Potrivit unei analize realizate de Societatea Academică din România, aceste disfuncționalități au generat mii de litigii între actualii proprietari și foștii deținători sau moștenitorii acestora.

Aceste conflicte au contribuit la instabilitatea juridică a pieței imobiliare și au afectat în mod negativ încrederea investitorilor și a cumpărătorilor.

Concluzie: între oportunitate și responsabilitate

În prezent, este tot mai evidentă necesitatea elaborării și aplicării unei strategii naționale pentru locuire, care să echilibreze dreptul la proprietate cu garantarea accesului la locuințe sigure, eficiente și sustenabile pentru întreaga populație.